راه حل معضل مسکن در نظام بانکی است/ رونق بخش مسکن، پیشران خروج از رکود و رشد اقتصاد ملی

موجودی مسکن کشور در پایان سال 94 حدودا 16 میلیون و 874 هزار واحد شهری و 5 میلیون و 338 هزار واحد روستایی می باشد. برخی کارشناسان معتقدند در حال حاضر با کمبود 4 میلیون واحد مسکونی مواجهیم .

برآورد حجم نیاز انباشته مسکن در نقاط شهری کشور در دوره 1395- 1390

نیاز انباشته مسکن از یک میلیون و 196 هزار واحد در پایان سال 90 به یک میلیون و 227 هزار واحد مسکونی در پایان سال 95 رسیده است. آمارها نشان می دهد ، بخش مسکن ، حدود ۱۳ درصد اشتغال مستقیم و 5 درصد اشتغال غیرمستقیم ، ۳۳ درصد هزینه خانوار و 26 درصد تسهیلات بانکی و نقدینگی را به خود اختصاص داده و در تورم نیز ۳۲ درصد نقش دارد . بخش مسکن ارتباط مستقیم با 300 موتور محرک اقتصاد محسوب می شود‎شغل داشته و

سالانه باید ۱۵۰ میلیون مترمربع ساخت و ساز در کشور صورت گیرد و حجم سرمایه گذاری در این بخش به ۱۱۰ هزار میلیارد تومان برسد.

چرا سیاستهای عرضه و تولید نمی تواند بخش مسکن را از رکود خارج کند؟

در طول چندسال گذشته سیاستهای اعلامی از طرف دولت عبارت بودند از ، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم با هدف تأمین مالی خرید مسکن در سه سقف 800، 600 و 400 میلیون ریالی و برای زوجین جوان تا دوبرابر این مبالغ، راه‌اندازی شرکت تأمین سرمایه مسکن، فراهم‌آوردن امکان فروش اقساطی با طرح تضمین معاملات مسکن، فراهم آمدن زمینه انتشار اوراق رهنی مسکن، تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان، مشارکت در تهیه لایحه اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها، و غیره...

تولیدکنندگان و انبوه سازان معتقدند که مهمترین و اصلی ترین مشکل، مسائل بانکی و نرخ بالای سود سپرده ها و تسهیلات است. این مشکلات موجب شده که استقبال چندانی از تسهیلات بانکی صورت نگیرد. در واقع سازندگان و تولیدکنندگان معتقدند که هنوز شرایط بانکی در کشور مطلوب نیست و برای آنها صرفه اقتصادی ندارد که با شرایط خاص تسهیلاتی دریافت کنند و در نهایت سودهای بالایی را بابت آن بپردازند.

یکی از مشکلات تولیدکنندگان در این بخش، اجبار بانک مسکن برای داشتن حساب بانکی فعال با گردش حساب بالا قبل از دریافت وام است. شعب بانک مسکن از متقاضیان وام ساخت می‌خواهند که ۱۵ تا ۲۰ درصد از مبلغی وام را در حساب بانکی داشته باشند و متوسط گردش حساب ۶ ماهه آنها به رقم قابل توجهی برسد تا بانک به آنها وام بپردازند.

کاهش نرخ سود سپرده های بانکی بر بازار اجاره بها هم تاثیر زیادی دارد، چراکه هرساله بازار اجاره متاثر از نرخ تورم و شرایط اقتصادی کشور تغییر می‌کند بنابراین نرخ سود سپرده ها هم بطور مستقیم بر این موضوع اثرگذار است

در سال‌های اخير با وجود كاهش قيمت مسكن، اجاره‌بها افزايش يافته كه نشان می‌دهد عوامل ديگری در تعيين اجاره موثر بوده است كاهش سود بانكی می‌تواند موجب کاهش در اجاره‌ بها نیز شود.

چرا سیاستهای بخش مسکن نمی تواند تقاضاکنندگان و مصرف کنندگان را به تحرک وادارد؟

دربسیاری از کشورهای توسعه یافته حدود 80 درصد قیمت مسکن را در غالب وام با مبلغ و سود کم پرداخت می نمایند. اقساط نیزبصورت بلند مدت می باشد. درصورتیکه درایران وامهای اعطایی بخش کوچکی از قیمت مسکن را شامل می شوند، مبلغ و سود اقساط بالا به خصوص برای اقشار با سطح درآمدی متوسط و پایین می باشد.

اگر مصرف کنندگان را به 3 گروه تقسیم نماییم : گروه اول دهک‌های درآمدی بالای جامعه که از نظر مالی و درآمدی توانایی بالایی دارند و نگرانی خاصی برای تامین مسکن برای ایشان وجود ندارد. گروه دوم دهک‌های پایین درآمدی می باشند که به دلیل قرار گرفتن زیر چترحمایتی دولت از قبیل بنیاد مسکن، کمیته امداد، بهزیستی و دیگر نهادها ازنوعی از تسهیلات استفاده می‌کنند. اما گروه سوم ، گروهها و دهک‌های درآمدی میانی ( مانند کارمندان، کارگران، فرهنگیان و...) جامعه که تحت حمایت نهاد خاصی نیستند و مشکلاتی را در تامین مسکن دارند.دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات و راهکارهایی به این بخش از جامعه، که تعداد قابل توجهی را نیز شامل می شوند مسائل مربوط به مسکن را برای این قشر تسهیل کند.

برخی سیاستهایی که می تواند بخش تقاضای مسکن را منظم کند عبارتند از، اجرای سیاستهایی که خانه و مسکن را از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی مبدل نماید، اجرا قانون اخذ مالیات از مساکن خالی، اجرا سیاستهای تشویقی و تنبیهی برای دارندگان واحدهای خالی( آمارها نشان می دهد فقط در شهر تهران حدود 400 هزار واحد خالی وجود دارد که صاحبان آنها هیچ علاقه ای برای فروش و یا اجاره آنها ندارند ) کاهش سهم بالای مسکن از هزینه خانوار، هماهنگی لازم بین شهرسازی و مسکن، رفع موانع قانونی و بانکی در بخش خصوصی برای تولید مسکن اجاره ای، سازماندهی بنگاههای معاملات ملکی، تکمیل آمار و اطلاعات زمین و مسکن و طرح کا داستر، و ...

بازار مسکن نیاز به سیاستهایی دارد که فروشندگان و سازندگان تمایل به عرضه واحدهای خود داشته باشند و از سوی دیگر منافع متقاضیان هم تامین شود وبه راحتی بتوانند مسکن خود را تهیه نمایند و مسکن از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی مبدل شود.

علی افضل نیا – کارشناس ارشد اقتصاد - تیتریک

پایان پیام/