بازار نابسامان مسکن و سندی که قابل اجرا نیست

بویژه آنکه وزیر راه درست در پایان دوره وزارت خود از این سند رونمایی کرد حال آنکه انتظار می رفت چنین سندی را چنانچه قابلیت اجرا دارد،در ابتدای دوره وزارت خود رونمایی می کرد تا طی چهار سال فعالیت خود بتواند نسبت آن را پیاده سازی و اجرا کند نه آنکه بعنوان یک میراث کاغذی غیرقابل اجرا برای وزیر بعدی برجای بگذارد.

تکرار برنامه های شکست خورده دولت در بخش مسکن این بار به اسم سند چشم انداز بانک مسکن

آنچه هفته گذشته با حضور عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی و محمدهاشم بت شکن مدیرعامل بانک مسکن تحت عنوان سند راهبردی یا سند چشم انداز بانک مسکن تا سال ۱۴۰۰ رونمایی شد، در واقع کلیاتی بود که آخوندی در ۴ سال وزارت خود بارها و بارها بیان کرد. «اینکه باید بانک مسکن به فکر خانه اولی ها و ساکنان بافت های فرسوده و حاشیه ای شهرها باشد»، صرفا کلیاتی هستند که وزیر راه و شهرسازی و معاونان مسکنی وی به همراه مدیرعامل بانک مسکن در طول سال های فعالیت دولت یازدهم بارها اعلام شده و تنها نتیجه عملیاتی آن، تأسیس صندوق پس انداز مسکن یکم در بانک مسکن بود که در طول دو سال، فقط ۸ هزار نفر تسهیلات خرید مسکن از آن دریافت کردند؛ همچنین اصرار دولت بر بهسازی بافت فرسوده منجر به اخذ مصوباتی از هیئت دولت مبنی بر تقسیم سهمیه تسهیلات نوسازی بافت فرسوده میان حدود ۳۰ بانک و مؤسسه اعتباری دولتی، تخصصی، توسعه ای، تجاری و خصوصی بود؛ بانک هایی که بسیاری از آنها از پرداخت حتی سهمیه های تکلیفی خود نیز سرباز زدند و عملا اتفاق خاصی در بخش بافت فرسوده شاهد نبودیم.

دولت یازدهم که در انتقاد از مسکن مهر زبان گویایی داشت، هرگز درباره جزئیات طرح مسکن اجتماعی تا خردادماه امسال توضیحی نداد؛ بعد آنکه جزئیات نحوه اجرای این طرح نیز اعلام شد، هنوز هم منابع مالی آن به دستگاه مجری (بنیاد مسکن) واگذار نشده است.

بنابراین هیچ یک از برنامه های وزارت راه و شهرسازی برای خروج از رکود کارآمد نیست و اگر گفته می شود که مسکن در حال خروج از رکود است، به دلیل توقف ساخت و ساز و عدم تولید مسکن جدید بوده که سبب شده تا عرضه و تقاضا (که عمدتا واحدهای مسکونی خانواده های میان درآمد را شامل می شود) به صورت غیر برنامه ریزی شده و تنها به صورت تابعی از کمبود ساخت وساز به هم نزدیک شوند.

حال در آستانه آغاز دولت دوازدهم، بانک مسکن چشم اندازی را رونمایی کرد که باز هم تکرار همین کلیات بود و در آن خبری از جزئیات برنامه این بانک برای خارج کردن بازار مسکن از رکود دیده نمی شود؛ این در حالی است که مدیران بانک مسکن اصرار دارند این سند چشم انداز، نقشه راه بازار مسکن تا ۱۴۰۰ است.

به نظر می رسد سند چشم انداز ۱۴۰۰ بانک مسکن به نوعی تکرار همین ایده های قبلی بوده و چندان قابلیت اجرا نداشته باشد.

تجربیان موفق جهانی درباره دخالت دولت در بازار مسکن

اگرچه وزیر راه و شهرسازی معتقد است بازار مسکن در ایران همواره در دست بخش خصوصی بوده و اگر دولت دخالت کند، نتیجه آن اجرای طرحی چون مسکن مهر خواهد بود، اما به نظر می رسد در بسیاری از کشورهایی که داعیه بازار آزاد و تسلط عرضه و تقاضا بر نحوه توزیع انواع کالاها را دارند، اما موضوع «مسکن» از این قانون مستثنی بوده و برای حفظ قیمت زمین و مسکن و دور نگه داشتن آن از سرمایه ای شدن و ورود سفته بازان به این حوزه، دستورالعمل های گاه سخت گیرانه ای صادر می کنند؛ در کشوری چون فرانسه، دولت خود در موضوع ساخت خانه های اجاره ای و عرضه آنها به افراد نیازمند مسکن مستقیما ورود کرد و توانست بحران گرانی مسکن در این کشور را برطرف کند.

موفقیت صندوق مسکن یکم در گروی تغییرات اساسی در این طرح

محمدحسین رحیم زاده کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره طرح وزیر راه و شهرسازی مبنی بر خانه دار شدن با رژیم پس انداز و وام، اظهار کرد: اگرچه این طرح از نظر علمی و تجربی در دنیا نتایج خوبی داشته و بسیاری از اقتصاددانان آن را برای جلوگیری از توسعه رکود تورمی در کشورهای مبتلا به بیماری هلندی مؤثر می دانند، اما برای موفق شن این طرح ابتدا باید مشکلات اصلی و کلان اقتصادی کشور حل شود، سپس رژیم پس انداز به اضافه وام برای خانه دار شدن مردم اجرا شود.

این اقتصاددان با تأکید بر اینکه مردم هنوز طعم تورم پایین را نچشیده اند، گفت: علی رغم آنکه دولت بر کنترل تورم اصرار دارد، اما آثار آن هنوز در زندگی مردم دیده نمی شود؛ اگرچه با تورم بسیار سنگین ابتدای دهه ۹۰ فاصله زیادی گرفته ایم، اما تا زمانی که تورم در نرخ های زیر ۶ درصدی ثابت نماند، مردم هرگز از رژیم پس انداز برای خانه دار شدن استقبال نمی کنند؛ به خصوص که بخش مسکن رقیب سرسختی مانند سود سپرده بانکی در دوره رکود کسب وکار دارد و هیچ بازار و کسب و کاری مانند سود سپرده های بانکی، سودآور نیست. تا زمانی که این دو سد و مانع بر سر راه طرح وزیر راه و شهرسازی برطرف نشود، طرح های اینچنینی موفق نخواهند بود.

وی به طرح راه اندازی صندوق پس انداز مسکن یکم بانک مسکن اشاره و تصریح کرد: این طرح برای موفقیت با موانع بزرگی روبه رو است؛ اولا مبلغی که به مردم پرداخت می شود، به خصوص در شهرهای بزرگ تنها تا ۴۰ درصد مبلغ یک واحد مسکونی متعارف را شامل می شود؛ ثانیا مبلغ سپرده اولیه متقاضی وام و زمان خواب پول وی بسیار بالاست که لازم است بانک آورده خود را دو برابر کرده و چهار برابر سپرده وام بدهد مثلا با ۲۰ میلیون تومان سپرده مردمی، بانک ۸۰ میلیون تومان وام پس از یک سال بدهد یا اگر آورده متقاضی ۴۰ میلیون تومان است، بانک پس از ۶ ماه، دو برابر آورده او تسهیلات پرداخت کند؛ به نظر می رسد در صورت ایجاد چنین تغییراتی، میزان استقبال از صندوق مسکن یکم چندین برابر وضع موجود خواهد شد.

افزایش بی اثر سرمایه بانک مسکن

اگرچه هیئت دولت در آخرین روز اردیبهشت ماه امسال افزایش سرمایه ۵ هزار میلیارد تومانی بانک مسکن را به تصویب رساند، اما بانک مرکزی آین مبلغ را با بدهی های بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی تهاتر کرد و عملا نقدینگی جدیدی به بانک مسکن تزریق نشد.

این در حالی است که وزیر راه و شهرسازی به دنبال آن بود تا افزایش سرمایه بانک مسکن از محل مدیریت و فروش دارایی های وزارت راه و شهرسازی که عمدتا به شکل زمین است، انجام شود. بنابراین افزایش سرمایه بانک مسکن کاملا اسمی بوده و مردم از آن منتفع نمی شوند.

به نظر می رسد این اقدام بانک مرکزی با برنامه دولت برای بهبود وضع بازار مسکن و رونق بخشی به آن در تضاد باشد. به همین دلیل است که بت شکن خواهان تبدیل مصوبه هیئت دولت در خصوص «استمهال ۱۰ ساله خط اعتباری ۴۰ هزار میلیارد تومانی بانک مرکزی برای ساخت مسکن مهر» به مصوبه جدیدی مبنی بر «واگذاری این خط اعتباری به بانک مسکن به عنوان افزایش سرمایه این بانک» شده است.

اگرچه در حال حاضر بخشی از مبلغ ۳۰۰ میلیارد تومانی که بانک مسکن به عنوان بازپرداخت اقساط وام های مسکن مهر جمع آوری می کند، به صندوق مسکن یکم برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن اختصاص می دهد، اما به نظر می رسد دولت برای اثرگذار بودن این وام در بازار مسکن، باید خط اعتباری جدیدی از محل حذف یارانه افراد پردرآمد به این موضوع تخصیص بدهد تا هم سرعت وام دهی بانک عامل بخش مسکن افزایش یابد و هم اثرگذاری آن در بازار مسکن بیشتر شود.

رونمایی مخفیانه از سند راهبردی بانک مسکن بدون حضور رسانه ها

گفتنی است هفته گذشته و در هنگام رونمایی از سند چشم انداز ۱۴۰۰ بانک مسکن، این بانک در اقدامی عجیب رسانه ها را به این مراسم دعوت نکرد تا شائبه ترس مدیران این بانک از مواجهه با انتقادات اصحاب رسانه تقویت شود. این در حالی است که وزیر راه و شهرسازی که همواره بر گردش آزاد اطلاعات و اخبار اصرار دارد، از این رفتار بانک مسکن انتقاد نکرد.

متن کامل این سند راهبردی به شرح زیر است: